Am Ende wird doch alles gut, oder…?

Hallo liebe Leser*innen,

es scheint, dass sich die dunklen Wolken über unserem Bauprojekt jetzt so langsam verziehen.

Die Energieberaterin, Frau Saskia Wilde, hat auf Basis der bisherigen Planungen Optimierungen hin zum KfW-Standard 55 vorgenommen und konnte uns gestern (01.06.2017) die von der Hypovereinsbank benötigte Online-Bestätigung zum Antrag KfW-Programm 153 (Energieeffizientes Bauen) liefern. Diese habe ich dann auch gleich weiter an unsere Bankberaterin gesandt. Es ist die Korrekte und wir können auch den Kreditvertrag über diese Teilfinanzierung unterschreiben. Die KfW hat zwar am 01.06.2017 die Zinsen um 0,2 %-Punkte erhöht, es ist aber möglich, den vorherigen Zinssatz für 10 Bankarbeitstage einzufrieren. Da haben wir nochmal Glück gehabt, dass alles doch noch rechtzeitig fertig wurde.

An der Vermesserfront warte ich momentan noch auf den endgültigen Lageplan, damit dieser in die bereits vorliegenden Bauantragsunterlagen eingefügt werden kann. Dazu benötigte die Vermesserin noch Angaben zur Höhe der Oberkante Fertigfußboden im Erdgeschoss (kurz: OKFFBEG) und Angaben, wie die Außenanlagen aussehen sollen. Ich hoffe, dann bekommen wir den Lageplan Anfang kommender Woche und geben den Bauantrag umgehend ab.

In der Zwischenzeit waren wir beim Notar und haben die neue Grundschuld bestellt. Nun muss nur noch die alte Grundschuld vom Grundstückskauf gelöscht und die neue eingetragen werden.

Encon, die Baufirma, hat sich gemeldet und macht auch gleich die Schal- und Bewehrungspläne fertig und nimmt natürlich die Optimierungen der Energieberaterin in die Ausführungsplanung mit auf.
Nach acht Wochen Urlaub ist nun endlich auch der Mitarbeiter der Baufirma zurück. Jetzt sollte es mit der Kommunikation zwischen uns und der Baufirma wieder besser klappen.

Bis zum nächsten Mal.

In der Zwischenzeit

Hallo liebe Leserschaft,

es ist nun schon eine ganze Weile her seit dem letzten Eintrag. Ich bin einfach nicht dazu gekommen, weiter zu schreiben. Teils aus Zeitmangel, teils aus Frust. Aber der Reihe nach.

Bankproblem:

Wie bereits im Nachtrag vom 30.3.2017 erwähnt, hatten wir einen Termin bei der Hypovereinsbank (HVB). Es war alles soweit in Ordnung. Alles wurde besprochen. Und am Ende unterzeichneten wir den Kreditvertrag. Ich hatte aber so ein komisches Bauchgefühl, dass irgendwas nicht berücksichtigt wurde. Konnte es aber nicht genauer festlegen, was es war. Mit der Bankberaterin gingen wir die Kostenseite nochmal durch. Die Summe für die Baufirma war berücksichtigt, die Ablösung des Grundstückskredits, die Nebenkosten und ein Puffer für evtl. noch nicht bedachte Kosten. Sah eigentlich alles gut aus. Auf der Habenseite waren die Posten Eigenkapital, Eigenleistungen und bisher von uns bezahlte Kosten in Abzug gebracht. Sah eigentlich auch gut aus. Also sind wir mit einen mehr oder weniger beruhigtem Gefühl nach Hause gefahren.  Bis es mir dann abends wie Schuppen von den Augen fiel: Auf der Kostenseite ist der Wert der Eigenleistungen ja gar nicht mit drin auf der Habenseite aber schon! Zur Verdeutlichung: Hätte ich die Leistungen, die wir selbst vornehmen von Handwerkern oder meiner Baufirma machen lassen, würde sich ja auch die Bausumme erhöhen. Dies hatte die Bearbeiterin der Interhyp völlig außer Acht gelassen. Somit war der Betrag, der für Nebenkosten und als Puffer gedacht war, durch die nur einseitig angesetzten Eigenleistungen aufgezehrt.

Also am nächsten Tag gleich mit der Bank und der Interhyp gesprochen und das Problem erläutert. Wir haben dann vereinbart, dass wir 10.000 € mehr benötigen und die HVB ein neues Angebot sendet. Das kam dann auch unverzüglich, aber mit einen um 0,1%-Punkte höherem Zinssatz, obwohl sich seit dem ersten Angebot der Interhyp und nun die zugrundeliegenden Zinsen nach unten entwickelt hatten. Dies war inakzeptabel. Nach Rücksprache war die Bankberaterin dann aber doch bereit den ursprünglichen Zinssatz zu gewähren. Den neuen Kreditvertrag haben wir dann am 28.4.2017 unterschrieben.

Da wir einen Teil der Kreditsumme über die KfW als KFW-Energie-Effizienzhaus 55 finanzieren wollten, benötigen wir eine spezielle Online-Bestätigung. Dazu unter Bauunternehmen mehr.

Abriss Wochenendhaus:

Mit tatkräftiger Unterstützung von der Familie haben wir das alte Haus Stück für Stück zurückbauen können. Vieles von dem Inventar haben wir einfach nur noch verschenkt. Den Rest holt die Sperrmüllabfuhr hoffentlich heute ab. Über Himmelfahrt werden mein Schwager, Schwiegervater und ich, die Dachkonstruktion und evtl. auch alles andere bis auf das Fundament abreißen können. Zum Glück ist vieles im Haus aus Holz, das mein Schwiegervater gebrauchen konnte bzw. ein netter Nachbar für seinen Ofen sich abgeholt hat. Restliches Material wird im nahe gelegenen Wertstoffhof entsorgt werden müssen. Die Kosten halten sich hoffentlich in Grenzen, so dass wir am Ende die Kosten der Entsorgung mit den Einnahmen aus dem Verkauf der Möbel begleichen können und uns der Abriss letztendlich nur unsere Arbeitszeit- und –kraft gekostet hat. Anbei ein paar Bilder über den Fortschritt des Abrisses:

Problem Vermesser:

Ende April war die Vermesserin da und hat im ersten Schritt unser Grundstück ausgemessen. Positiv für uns: Unser Grundstück in der jetzigen Umzäunung ist zu klein. Die wahren Grenzen liegen jeweils links und rechts 20cm weiter auf den Nachbargrundstücken. Aber das wird erst wichtig, wenn wir nächstes oder übernächstes Jahr die Außenanlagen machen wollen.

Die Vermesserin hatte nun die Aufgabe einen Lageplan des Hauses zu erstellen, also den bisher geplanten Grundriss in das Grundstück einzuzeichnen. Das Problem nach der jetzigen Planung ist, dass die Abstandsfläche zum Nachbarn westliche Seite die 3 m Mindestabstand um 9 cm unterschreiten wird. Da das Gebäude aber eine Garage ist und die mittlere Wandhöhe 3 m nicht überschreitet, ist nach meinen Recherchen, keine Abstandsfläche notwendig. Und darin liegt das Problem. Die Vermesserin bzw. auch in ihrem Büro gibt es unterschiedliche Auffassungen darüber, was unter mittlerer​ Wandhöhe zu verstehen ist. Nach meiner Auffassung bezieht es sich auf die jeweilige Wand um deren Abstandsfläche es geht. Das deckt sich auch mit der telefonischen Aussage der unteren Baubehörde. Die Vermesserin ist aber der Ansicht, dass man alle Wände mit einbeziehen muss. Also alle vier Wände. Und da unsere Garage ein Satteldach bekommt, sind die Giebelwände natürlich höher, somit auch die mittlere Wandhöhe.

Sie hat sich mit dem Bundesverband der Vermesser und der oberen und unteren Baubehörde in Verbindung gesetzt. Keine eindeutige Meinung zu bekommen. Rechtsprechung gibt es auch noch nicht, da die Brandenburgische Bauordnung erst seit 1.7.2016 in dieser Fassung existiert und damit zu neu ist.

Wir haben uns dazu entschlossen, den Bauantrag mit dieser Unterschreitung abzugeben und auf die Meinung des Bauamtes zu warten. Ggf. muss dann eine kleine Planänderung erfolgen.

Bauunternehmen:

Seit Ende März haben das Bauunternehmen, die in Zusammenarbeit mit einem ihrer Architekten das Haus nach unseren Entwürfen planen, und wir, im Email-Austausch Anmerkungen und Wünsche zu den Grundrissen und Schnitten, bis auf Kleinigkeiten das Haus entwickelt. Den Rest an Fragen und Bedenken wollten wir im Planungsgespräch klären und alles finalisieren.

Nur leider sah das die Baufirma anders. Als Planungsgespräch war der Termin Mitte März gedacht, an dem wir den Bauvertrag unterschrieben hatten. Leider war die Kommunikation ein bisschen missverständlich, da auch der Mitarbeiter der Baufirma seit Anfang April im Urlaub war.

In der Zwischenzeit kam auch die erste Abschlagrechnung der Baufirma, die terminiert war für den Zeitpunkt „nach Vertragsunterzeichnung, nach Planungsgespräch“. Dieses Planungsgespräch haben wir dann noch bekommen und ich habe die Rechnung bezahlt.

Es gab aber noch ein weiteres Missverständnis. Seit Ende März versuche ich die Online-Bestätigung, dass unser Haus den KfW-Standard 55 einhält, von dem Bauunternehmen zu bekommen, da man mir sagte, sie arbeiteten mit einem Energieberater zusammen. Es ginge aber erst nach dem alle Grundrisse, Fenster etc. final festgelegt sind. Verständlich. Als wir nun soweit waren und alles besprochen hatten, bekam ich den EnEv-Nachweis, Berechnungen und den Entwurf des Energieausweises. Nur, dass das nicht das war, was die Bank von mir bzw. einem von der KfW zertifizierten Energieberater benötigte. Heraus kam dann Anfang Mai, dass man mir diese Bestätigung nicht liefern könne, da der Architekt nicht zertifiziert sei.  

Es blieb mir nichts anderes übrig als einen zertifizierten Energieberater hinzu zu ziehen. 

Energieberater:

Gefunden hatte ich sehr schnell jemanden und sandte alle Unterlagen, die ich bisher hatte. Heraus kam, dass unser Haus die Kriterien eines KfW-55-Hauses nicht erfüllt. Wir waren erstmal bedient. Zum Glück haben wir es schriftlich fixiert, dass die Baufirma uns ein solches Haus hinstellt. 

Das Problem ist, dass wir keine Dämmung wollten, sondern alles über eine dickere Außenwand in Verbindung mit einer Erdwärmepumpe hinbekommen wollten. Aber anscheinend sind die Kältebrücken, d.h. Verbindungen Wand zu Dach oder auch die Fenster- und Türöffnungen, das Problem, das den Primärenergiebedarf bzw. den Transmissionswärmeverlust über die Grenzwerte steigen lässt. Schweren Herzen haben wir uns dazu entschieden, doch nur eine 24er Mauerstärke mit einer 12er mineralischen Dämmung zu nehmen, um dem Haus von außen eine geschlossene Hülle zu geben.

Zurück zur Energieberaterin: Sie machte mir deutlich, dass sie eigentlich keine Lust auf dieses Projekt hätte, aber mir dennoch ein Angebot übersenden wollte. Beim Rückruf vorgestern machte sie es noch deutlicher. "Haben Sie ein anderes Opfer gefunden?" Oder "wenn Sie niemand anderen finden, der Ihnen hilft, können Sie sich nochmal melden." Vielen Dank und tschüss. Zum Glück gibt's ja mehrere Experten. Einfach die nächste auf der Liste unter www.energie-effizienz-experten.de genommen und angerufen. Und siehe da. Die Online-Bestätigung scheint kein Problem zu sein. Der aktuelle Stand ist nun, dass wir auf die neuen Berechnungen der Baufirma warten, damit ich sie der Energieberater in schicken kann.

Ich hoffe, ich komme jetzt wieder öfter dazu, diesen Blog zu schreiben. Bis demnächst.

Nachtrag

Die Zusage der Bank kam gestern Abend noch. Alles in Ordnung. Am Montag unterschreiben wir den Kreditvertrag bei der Hypovereinsbank.

Nur die Bank muss noch mitspielen

Die finanzierende Bank lässt weiter auf sich warten. Vor zwei Tagen hatte die Interhyp-Beraterin noch zwei Fragen der Bank an uns weitergeleitet, die ich umgehend beantwortet habe. Eine Entscheidung sollte heute oder morgen gefällt werden.

Mittlerweile haben wir auch schon erste Pläne vom Architekten bekommen. Im Großen und Ganzen so wie meine Entwürfe. Einige Details sind noch zu klären, aber bisher klappt die Zusammenarbeit super.

Heute habe ich auch den Vermessungsingenieur beauftragt. Bis erste Unterlagen vom Katasteramt eingehen, werden noch Wochen vergehen, sagte man mir. Gut so, wir haben es im Moment nicht so eilig. Ganz dringend ist jetzt erstmal das Wochenendhaus abzureißen, das noch drauf steht. Dazu haben wir an den letzten Wochenenden mit Unterstützung meiner Schwiegereltern innen die Holzvertäfelungen bis runter zu den nackten Decken und Wänden entfernt. Leider lassen uns immer wieder diverse Interessenten für das Mobiliar im Regen stehen und kommen einfach nicht zu den vereinbarten Terminen. Mittlerweile wollen wir schon gar kein Geld mehr für die Sachen haben. Einfach nur raus damit.

Am kommenden Wochenende fangen wir an, das Haus so weit wie möglich zurückzubauen. Mal sehen, wie weit wir kommen. 

Die Tinte ist trocken

Hallo liebe Leser,

seit meinem letzten Eintrag ist viel passiert. Stand war ja, dass ich auf das Angebot der Bank gewartet habe, die mir Interhyp als bestes Angebot ermittelt hatte. Es kam auch am vergangenen Freitag und war leicht schlechter als im Gespräch bei Interhyp, aber trotzdem noch super. Leider ist es bei Finanzierungsangeboten so wie mit der Tageszeitung: Morgen schon wieder alt. Deshalb blieb uns nur bis Montag, 12:30 Uhr Zeit, um das Angebot anzunehmen. Das Problem dabei war, dass sämtliche Unterlagen, wie z.B. Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Wohnflächenberechnung, Berechnung umbauter Raum, benötigt wurden, ich  aber nur meine dilettantischen do-it-yourself-freeware-Version Grundrisse und Ansichten vorliegen hatte. Außerdem hatte ich am Montagabend noch einen Termin beim Finanzierungsvermittler Dr. Klein, dessen Ergebnis ich noch abwarten wollte. Also blieb mir nichts anderes übrig, als das Angebot schweren Herzens abzulehnen.

Der Termin bei Dr. Klein war überflüssig. Nicht nur, dass die Finanzierungsvermittlerin keinen sehr kompetenten Eindruck gemacht hat, das Ergebnis war auch schlechter als bei Interhyp.

Also habe ich Dienstagmorgen gleich die Interhyp kontaktiert, damit die Bank das Angebot aktualisieren kann. Mittwoch kam dann das neue Angebot, und wie schön, es hatte sich nicht verändert. Die gleichen Konditionen wie vom Freitag. Leider immer noch unter der Bedingung, dass sämtliche Unterlagen bis Donnerstagmorgen 9:30 Uhr vorliegen müssen. Die Formulare, Grundbuch, Nachweis Eigenkapital, Einkünftenachweis etc. war ja alles kein Problem. Habe ich am Mittwochabend auch gleich zusammengestellt und versandt. Nur professionelle Grundrisse, Schnitte etc würde ich ja ohne Unterschrift unter den Bauvertrag nicht bekommen und ohne Finanzierungszusage wollte ich den Bauvertrag nicht unterzeichnen. Klassische Zwickmühle.

Mit der Baufirma habe ich dann den Vertrag so verhandelt, dass wir ruhigen Gewissens unterschreiben konnten, auch ohne Finanzierungszusage.

Am Donnerstag, also gestern, hatten wir dann um 9 Uhr gleich einen Termin mit der Baufirma gemacht, um letzte Details im Vertrag zu besprechen, als eine E-Mail von der Finanzierungsvermittlerin kam, dass die Bank meine Unterlagen so erstmal akzeptiert, unter der Auflage, dass die restlichen Unterlagen so schnell wie möglich nachgereicht werden.

Den Bauvertrag haben wir gestern Abend noch unterschrieben.

Also alles in allem eine ereignisreiche und erfolgreiche Woche.

P.S. Die Baufirma heißt übrigens ENCON Baugesellschaft mbH aus Berlin-Spandau

Es geht in die entscheidende Phase

Hallo,

wir waren ja, wie erwähnt, am letzten Sonntag bei Bauherren, die mit der gleichen Baufirma gebaut hatten um uns die fachliche Ausführung der Arbeiten anzusehen.

Das Haus, eine moderne Stadtvilla, hat einen guten Eindruck gemacht. Raumklima und Verarbeitung der Bodenfliesen war gut. Einzig im Obergeschoss gab es drei Setzrisse, von denen zwei größer waren als die unbedenklichen 1mm. Ursachen für Setzrisse sind unter anderem eine zu kurze Bauzeit und damit einhergehend nicht genügend Trocknungszeit. Die in unserem Bauvertrag genannte Bauzeit beträgt 6 Monate, also eher zu kurz. Auf der einen Seite recht erfreulich, im Hinblick auf die Thematik mit den Setzrissen eher nicht. Daher werden wir planen, den Baubeginn in den Spätsommer zu verlegen, damit über die Winterzeit der Rohbau austrocknen kann.

Ansonsten kann ich mich nur bei Familie C. ganz herzlich bedanken für die Möglichkeit mehr über unsere Baufirma zu erfahren.

Gestern habe ich nun die Anmerkungen des Bausachverständigen und unseres Fachanwalts für Baurecht (mein Bruder) in einer E-Mail zusammengefasst und an Herrn S. von der Baufirma geschickt. Der Vertrag war als solcher nicht unseriös, vielleicht ein bisschen unausgewogen und zu Gunsten der Baufirma. Ich bin gespannt, wie die Antwort aussehen wird.

Mit der Interhyp Finanzierungsvermittlung hatten wir ebenfalls gestern einen Termin. Das Ergebnis der ersten Berechnung kann sich sehen lassen und ich bin mehr als zufrieden mit dem genannten Zinssatz. Wenn jetzt auch noch die betreffende Bank mitspielt und uns dieses Angebot auch wirklich unterbreitet, könnte ich gar nicht glücklicher sein. Aber bis morgen muss ich noch warten.
Mit anderen Finanzierungsvermittlern sowie meiner Hausbank und anderen Banken stehe ich ebenfalls im Kontakt bzw. habe Termine um alternative Finanzierungsangebote zu erhalten.

Es kommen Zweifel auf

Nach dem ich nun den Bericht des Bausachverständigen habe, kommen mir Zweifel an der Glaubwürdigkeit der örtlichen Baufirma auf. 
Es sind einige Dinge im Bauvertragsentwurf enthalten, die der Sachverständige so noch nicht hatte. Das Ergebnis einer Wirtschaftsauskunftei ergab lt. Sachverständigem auch kein gutes Bild. Wobei ich bei solchen Auskünften eher skeptisch bin. 
Wenn mein Rechtsanwalt den Vertrag ebenfalls geprüft hat, werde ich die Baufirma kontaktieren und hoffentlich die Zweifel ausräumen können. Wenn sie seriös ist, dann wird sie sicherlich auch mit einem Vertragsentwurf von mir einverstanden sein.

Am Sonntag haben wir uns bei einem ehemaligen Kunden der Baufirma angemeldet, um uns vor Ort ein Bild des Könnens der Baufirma zu machen. Ich bin gespannt.

Alternativ habe ich aber auch noch ein Angebot eines Ytong-Bausatzhaus-Partners vorliegen, welches ich bis zur Unterschriftsreife weiter verfolgen werde. Falls das mit der ersten Baufirma doch nichts werden sollte, dass ich dann nicht wieder bei Null anfangen muss mit suchen.