Freigabe

Hallo liebe Leser,

die Freigabe ist da. Endlich können wir loslegen.
Am Freitag, den 28.7.2017 kamen die neuen Bauantragsunterlagen vom Planer. Lageplan vom ersten Bauantrag eingefügt, unterschrieben und ab damit zum Bauamt. Glücklicherweise waren wir zu meiner Mutter unterwegs und konnten so den Bauantrag direkt beim Bauordnungsamt für das Havelland in Rathenow einwerfen. Natürlich war es zu spät um noch vorm Urlaub der Bearbeiterin die Freigabe zu erhalten.
Als sie dann in der Woche darauf wieder da war, bekam ich einen Anruf von ihr, dass nirgends vermerkt sei, welche Farbe die Dachsteine haben werden. Ich versicherte ihr, dass wir uns an die Vorgaben im Bebauungsplan halten würden und sie sagte die Freigabe zu. Vor drei Tagen erhielten wir dann auch die Freigabe in Papierform zeitgleich, wie sollte es auch anders sein, auch die zweite Abschlagsrechnung der Baufirma.

Zum Notar müssen wir auch noch. Es ist ja noch die alten Grundschuld vom Grundstückskauf im Grundbuch. Die Löschungsbewilligung muss noch notariell beglaubigt werden. Leider gab es auch hier Verzögerungen, weil die Bank einen Zahlendreher in der Hausnummer des Notariats hatte und keine Unterlagen ankamen. Nun haben wir einen Termin am Freitag, 18.8.2017 und die alte Grundschuld wird gelöscht.

Bis auf die Bodenplatte ist auch das Wochenendhaus komplett abgerissen. Der Großteil der Materialien wurde auch schon abtransportiert. Den Rest haben wir gestern vorerst aus dem Baufeld entfernt. Theoretisch könnte es losgehen. Praktisch noch nicht. Es stören noch die zwei Bäume, die zu nah am Baufeld stehen. Wir haben zwar die Fällgenehmigung, aber vor dem 1.10.2017 benötigt man eine Ausnahmegenehmigung. Die haben wir heute mit einer Begründung, warum die Fällung unbedingt vorher erfolgen muss, beantragt. 

In der Zwischenzeit haben ich alle Kosten in einer Excel-Tabelle aufgelistet, die wir sowohl mit dem Erwerb des Grundstücks als auch mit den Baukosten hatten. Und zwar unterteilt in "mit Eigenkapital bezahlt" und "mit Fremdkapital bezahlt", sowie alle noch zu erwartenden Kosten. Dem gegenübergestellt unser noch verbliebenes Eigenkapital und das, was wir noch von der Bank abrufen können. Inkl. der Förderung der Heizungsanlage der BAFA, haben wir noch einen Puffer von 10.000€. Ich hoffe, es kommen nicht allzu viele Kosten noch dazu bzw. meine Gattin hält sich an das Budget für die Fliesen- und Bodenbeläge.

Unten noch ein aktuelles Bild vor Beginn der Bauarbeiten:

Der Bauantrag (Teil 2)

Hallo liebe Leser,

wie sollte es auch anders sein. Nur eine Erklärung zum alten Bauantrag reicht natürlich nicht aus. Es muss ein ganz neuer Bauantrag her, der die Planungsfehler heilt. Dafür wollte die Planungsfirma nochmal 560 € von uns. Da ich aber einen Pauschalvertrag mit Encon habe, die mir eine genehmigungsfähige Planung zusagen, hängt der neue Bauantrag nicht von mir ab.
Entgegen meinen Erwartungen haben sich die Baufirma und die Planungsfirma geeinigt und der neue Bauantrag soll heute in meinem Briefkasten sein. Wenn dem so ist, werden wir ihn heute noch beim Bauamt einwerfen. Aber das wird eh zu spät sein, denn nur noch heute hätte die Bearbeiterin die Genehmigung zügig erteilen können. Ab Montag ist sie erst einmal im Urlaub und alles verzögert sich weiter.

Das liebe Bauamt

Hallo,

am 13.7. hatten wir den Termin mit dem Mitarbeiter vom Umweltamt. Es war gar nicht so schlimm wie befürchtet. Der Ruf eines peniblen "Ökos" eilte ihm nämlich voraus. Aber das konnten wir gar nicht nachvollziehen. Er sah auch völlig ein, dass die zwei Bäume, die wir weghaben wollen, auch wirklich weg müssen, da sie im Baufeld oder zu nah dran stehen. Und wir sehen auch völlig ein, dass es eine Baumschutzsatzung gibt, die eine Ersatzbepflanzung vorsieht. Wie viele neue Bäume das sein werden, wird sich aus dem Bescheid ergeben, den er uns sendet.
Das viel gravierendere Problem ist die Fällzeit. Laut Bundesnaturschutzgesetz sind Baumfällungen erst ab dem 1.10. möglich. Also heißt es mit einer guten Begründung und der Baugenehmigung eine Ausnahmegenehmigung beantragen. Dann kommt der Mitarbeiter nochmal und schaut sich die Bäume an. Wenn keine Vögel oder andere Tiere da zu Hause sind, wird die Ausnahmegenehmigung aber erteilt. Gegen eine Extragebühr versteht sich.

Mit der Entsorgung der Materialien vom alten Haus gehts auch voran. Ein 7m³-Container mit Styropor wurde schon abgeholt. 500 € hat nur dieser gekostet. Bauschutt, Teerpappe und Asbest kommen ja auch noch dazu.

Bis vorgestern hatten wir noch gehofft, dass das Bauamt unseren Bauantrag durchwinkt. Da er im Bauanzeigeverfahren gestellt wurde, kam es nur auf die Bestätigung des Einganges der Bauanzeige an. Einen Monat später hätten wir bzw. die Baufirma ohne gesonderte Genehmigung anfangen können. Dieser Monat wäre am 23.07. rum gewesen. Doch am 19.7. hatten wir eine Benachrichtigungskarte der Post im Briefkasten, dass ein Einschreiben auf uns warte. Es kam, wie sich die geneigte Leserschaft schon denken kann, eine "Untersagungsverfügung". Zu unserer Überraschung bemängelte die Bauamtsmitarbeiterin nicht die Abstandsflächen der Garage zum westlichen Nachbargrundstück (siehe Eintrag vom 17.05.2017), sondern allein die Dachneigung (muss < 45° sein) und das Dachflächenfenster darf aus brandschutztechnischen Gründen nicht auf der westlichen Dachfläche sein.
Ich habe heute vormittag mit der Sachbearbeiterin gesprochen und abgestimmt, was nun zu ändern ist und welche Unterlagen sie nochmal benötigt. Das habe ich auch Encon mitgeteilt, die die Planungsunterlagen erstellt haben. Daraufhin kam eine Email, dass in Absprache mit der Sachbearbeiterin die Sache evtl. mit nur einer Erklärung als Anlage zum ersten Bauantrag geheilt werden könnte. Bin gespannt, was bei rauskommt.

Licht und Schatten

Hallo liebe Leserschaft,

gestern erreichte mich die Nachricht, dass der Mitarbeiter von Encon, der den gesamten April und Mai im Urlaub war, und nach dessen Rückkehr wir auf eine bessere Kommunikation mit der Baufirma gehofft hatten, nicht mehr dort beschäftigt ist. Peng! 
Nichtsahnend hatte ich ihn bei whatsapp angeschrieben, weil das Bauamt nach den digitalen Unterlagen des Bauantrages gefragt hatte, und bekam dann solche eine Nachricht am frühen morgen. Nach einem längeren Telefonat mit ihm, in dem er mir sagte, was im Umgang mit der Baufirma jetzt wichtig sei und dass sie in Sachen Bauausführung wirklich gut sei, war ich etwas beruhigter. 
Vier Minuten nach der ersten Textnachricht kam dann auch sofort die digitalen Unterlagen.

Die gute Nachricht ist: es geht jetzt richtig los. Diverse Unterlagen müssen wir noch einreichen (z.B. Genehmigung für Baustellenzufahrt, Vereinbarung über den Schutz der Straße etc.). Am kommenden Donnerstag haben wir ein Treffen mit dem Umweltamt, da zwei Bäume gefällt werden müssen. Hinzu kommt noch, dass wir uns nun eher schneller als langsamer Gedanken über einige Dinge machen müssen, die wir noch nicht auf dem Schirm hatten wie z.B. Schalterprogramme und die Positionen der Schalter und Steckdosen, Fensterbeschläge, wenn wir nicht Standard haben wollen. Das heißt jetzt Kataloge und das Internet nach Anregungen und Ideen durchwälzen und festlegen, was wir noch so haben wollen.

Der Abriss des Wochenendhauses ist soweit gediehen, dass nur noch das Fundament (und die Toilette) vorhanden ist. Natürlich liegen noch Schutthaufen getrennt nach Materialien drauf, aber die werden wir in den nächsten zwei Wochen auch per Container bzw. selbst mit Auto und Anhänger entsorgen.

Wir sind echt gespannt auf die nächsten Wochen.

Der Antrag

Endlich haben wir es geschafft, den Bauantrag beim Bauamt einzureichen. Bis Freitag, 16.6.2017 fehlte ja noch der endgültige Lageplan der Vermesserin. Dieser kam dann per Post. Also alles zusammengestellt und ab in den Briefkasten. Nun hoffen wir, dass alles glatt geht und der Bau bald beginnen kann.

Vorher müssen aber noch die letzten Reste des Wochenendhauses abgerissen werden. Drei Wände sind es noch. Nur leider gibts da ein kleines Asbestproblem. Wie es häufig in der DDR war, sind Asbestplatten als Dämmschicht außen angebracht worden. Die Schrauben sind angegangen, verrostet oder mit Farbe überstrichen. Losschrauben und Platten im Ganzen beiseite legen ist also nicht drin. Da hilft nur noch Umschubsen und vorsichtig die Reste aufsammeln. Ansonsten war vergangenen Sonntag ein bisschen Erholung angesagt. Temperaturen um 30 Grad machen ja auch das Arbeiten nicht gerade angenehmer. Nachdem wir auch ein bisschen den Garten aufgeräumt und mal wieder Rasen gemäht haben, sah das Grundstück gleich wieder viel größer aus und unser Sohn konnte mal wieder über die ganze Rasenfläche Fußball spielen. Nächstes Wochenende gehts weiter. Dann fallen auch die letzten Wände und es sind nur noch die Aufräum- und Entsorgungsarbeiten zu erledigen.

Also, bis zum nächsten Mal.

Am Ende wird doch alles gut, oder…?

Hallo liebe Leser*innen,

es scheint, dass sich die dunklen Wolken über unserem Bauprojekt jetzt so langsam verziehen.

Die Energieberaterin, Frau Saskia Wilde, hat auf Basis der bisherigen Planungen Optimierungen hin zum KfW-Standard 55 vorgenommen und konnte uns gestern (01.06.2017) die von der Hypovereinsbank benötigte Online-Bestätigung zum Antrag KfW-Programm 153 (Energieeffizientes Bauen) liefern. Diese habe ich dann auch gleich weiter an unsere Bankberaterin gesandt. Es ist die Korrekte und wir können auch den Kreditvertrag über diese Teilfinanzierung unterschreiben. Die KfW hat zwar am 01.06.2017 die Zinsen um 0,2 %-Punkte erhöht, es ist aber möglich, den vorherigen Zinssatz für 10 Bankarbeitstage einzufrieren. Da haben wir nochmal Glück gehabt, dass alles doch noch rechtzeitig fertig wurde.

An der Vermesserfront warte ich momentan noch auf den endgültigen Lageplan, damit dieser in die bereits vorliegenden Bauantragsunterlagen eingefügt werden kann. Dazu benötigte die Vermesserin noch Angaben zur Höhe der Oberkante Fertigfußboden im Erdgeschoss (kurz: OKFFBEG) und Angaben, wie die Außenanlagen aussehen sollen. Ich hoffe, dann bekommen wir den Lageplan Anfang kommender Woche und geben den Bauantrag umgehend ab.

In der Zwischenzeit waren wir beim Notar und haben die neue Grundschuld bestellt. Nun muss nur noch die alte Grundschuld vom Grundstückskauf gelöscht und die neue eingetragen werden.

Encon, die Baufirma, hat sich gemeldet und macht auch gleich die Schal- und Bewehrungspläne fertig und nimmt natürlich die Optimierungen der Energieberaterin in die Ausführungsplanung mit auf.
Nach acht Wochen Urlaub ist nun endlich auch der Mitarbeiter der Baufirma zurück. Jetzt sollte es mit der Kommunikation zwischen uns und der Baufirma wieder besser klappen.

Bis zum nächsten Mal.

In der Zwischenzeit

Hallo liebe Leserschaft,

es ist nun schon eine ganze Weile her seit dem letzten Eintrag. Ich bin einfach nicht dazu gekommen, weiter zu schreiben. Teils aus Zeitmangel, teils aus Frust. Aber der Reihe nach.

Bankproblem:

Wie bereits im Nachtrag vom 30.3.2017 erwähnt, hatten wir einen Termin bei der Hypovereinsbank (HVB). Es war alles soweit in Ordnung. Alles wurde besprochen. Und am Ende unterzeichneten wir den Kreditvertrag. Ich hatte aber so ein komisches Bauchgefühl, dass irgendwas nicht berücksichtigt wurde. Konnte es aber nicht genauer festlegen, was es war. Mit der Bankberaterin gingen wir die Kostenseite nochmal durch. Die Summe für die Baufirma war berücksichtigt, die Ablösung des Grundstückskredits, die Nebenkosten und ein Puffer für evtl. noch nicht bedachte Kosten. Sah eigentlich alles gut aus. Auf der Habenseite waren die Posten Eigenkapital, Eigenleistungen und bisher von uns bezahlte Kosten in Abzug gebracht. Sah eigentlich auch gut aus. Also sind wir mit einen mehr oder weniger beruhigtem Gefühl nach Hause gefahren.  Bis es mir dann abends wie Schuppen von den Augen fiel: Auf der Kostenseite ist der Wert der Eigenleistungen ja gar nicht mit drin auf der Habenseite aber schon! Zur Verdeutlichung: Hätte ich die Leistungen, die wir selbst vornehmen von Handwerkern oder meiner Baufirma machen lassen, würde sich ja auch die Bausumme erhöhen. Dies hatte die Bearbeiterin der Interhyp völlig außer Acht gelassen. Somit war der Betrag, der für Nebenkosten und als Puffer gedacht war, durch die nur einseitig angesetzten Eigenleistungen aufgezehrt.

Also am nächsten Tag gleich mit der Bank und der Interhyp gesprochen und das Problem erläutert. Wir haben dann vereinbart, dass wir 10.000 € mehr benötigen und die HVB ein neues Angebot sendet. Das kam dann auch unverzüglich, aber mit einen um 0,1%-Punkte höherem Zinssatz, obwohl sich seit dem ersten Angebot der Interhyp und nun die zugrundeliegenden Zinsen nach unten entwickelt hatten. Dies war inakzeptabel. Nach Rücksprache war die Bankberaterin dann aber doch bereit den ursprünglichen Zinssatz zu gewähren. Den neuen Kreditvertrag haben wir dann am 28.4.2017 unterschrieben.

Da wir einen Teil der Kreditsumme über die KfW als KFW-Energie-Effizienzhaus 55 finanzieren wollten, benötigen wir eine spezielle Online-Bestätigung. Dazu unter Bauunternehmen mehr.

Abriss Wochenendhaus:

Mit tatkräftiger Unterstützung von der Familie haben wir das alte Haus Stück für Stück zurückbauen können. Vieles von dem Inventar haben wir einfach nur noch verschenkt. Den Rest holt die Sperrmüllabfuhr hoffentlich heute ab. Über Himmelfahrt werden mein Schwager, Schwiegervater und ich, die Dachkonstruktion und evtl. auch alles andere bis auf das Fundament abreißen können. Zum Glück ist vieles im Haus aus Holz, das mein Schwiegervater gebrauchen konnte bzw. ein netter Nachbar für seinen Ofen sich abgeholt hat. Restliches Material wird im nahe gelegenen Wertstoffhof entsorgt werden müssen. Die Kosten halten sich hoffentlich in Grenzen, so dass wir am Ende die Kosten der Entsorgung mit den Einnahmen aus dem Verkauf der Möbel begleichen können und uns der Abriss letztendlich nur unsere Arbeitszeit- und –kraft gekostet hat. Anbei ein paar Bilder über den Fortschritt des Abrisses:

Problem Vermesser:

Ende April war die Vermesserin da und hat im ersten Schritt unser Grundstück ausgemessen. Positiv für uns: Unser Grundstück in der jetzigen Umzäunung ist zu klein. Die wahren Grenzen liegen jeweils links und rechts 20cm weiter auf den Nachbargrundstücken. Aber das wird erst wichtig, wenn wir nächstes oder übernächstes Jahr die Außenanlagen machen wollen.

Die Vermesserin hatte nun die Aufgabe einen Lageplan des Hauses zu erstellen, also den bisher geplanten Grundriss in das Grundstück einzuzeichnen. Das Problem nach der jetzigen Planung ist, dass die Abstandsfläche zum Nachbarn westliche Seite die 3 m Mindestabstand um 9 cm unterschreiten wird. Da das Gebäude aber eine Garage ist und die mittlere Wandhöhe 3 m nicht überschreitet, ist nach meinen Recherchen, keine Abstandsfläche notwendig. Und darin liegt das Problem. Die Vermesserin bzw. auch in ihrem Büro gibt es unterschiedliche Auffassungen darüber, was unter mittlerer​ Wandhöhe zu verstehen ist. Nach meiner Auffassung bezieht es sich auf die jeweilige Wand um deren Abstandsfläche es geht. Das deckt sich auch mit der telefonischen Aussage der unteren Baubehörde. Die Vermesserin ist aber der Ansicht, dass man alle Wände mit einbeziehen muss. Also alle vier Wände. Und da unsere Garage ein Satteldach bekommt, sind die Giebelwände natürlich höher, somit auch die mittlere Wandhöhe.

Sie hat sich mit dem Bundesverband der Vermesser und der oberen und unteren Baubehörde in Verbindung gesetzt. Keine eindeutige Meinung zu bekommen. Rechtsprechung gibt es auch noch nicht, da die Brandenburgische Bauordnung erst seit 1.7.2016 in dieser Fassung existiert und damit zu neu ist.

Wir haben uns dazu entschlossen, den Bauantrag mit dieser Unterschreitung abzugeben und auf die Meinung des Bauamtes zu warten. Ggf. muss dann eine kleine Planänderung erfolgen.

Bauunternehmen:

Seit Ende März haben das Bauunternehmen, die in Zusammenarbeit mit einem ihrer Architekten das Haus nach unseren Entwürfen planen, und wir, im Email-Austausch Anmerkungen und Wünsche zu den Grundrissen und Schnitten, bis auf Kleinigkeiten das Haus entwickelt. Den Rest an Fragen und Bedenken wollten wir im Planungsgespräch klären und alles finalisieren.

Nur leider sah das die Baufirma anders. Als Planungsgespräch war der Termin Mitte März gedacht, an dem wir den Bauvertrag unterschrieben hatten. Leider war die Kommunikation ein bisschen missverständlich, da auch der Mitarbeiter der Baufirma seit Anfang April im Urlaub war.

In der Zwischenzeit kam auch die erste Abschlagrechnung der Baufirma, die terminiert war für den Zeitpunkt „nach Vertragsunterzeichnung, nach Planungsgespräch“. Dieses Planungsgespräch haben wir dann noch bekommen und ich habe die Rechnung bezahlt.

Es gab aber noch ein weiteres Missverständnis. Seit Ende März versuche ich die Online-Bestätigung, dass unser Haus den KfW-Standard 55 einhält, von dem Bauunternehmen zu bekommen, da man mir sagte, sie arbeiteten mit einem Energieberater zusammen. Es ginge aber erst nach dem alle Grundrisse, Fenster etc. final festgelegt sind. Verständlich. Als wir nun soweit waren und alles besprochen hatten, bekam ich den EnEv-Nachweis, Berechnungen und den Entwurf des Energieausweises. Nur, dass das nicht das war, was die Bank von mir bzw. einem von der KfW zertifizierten Energieberater benötigte. Heraus kam dann Anfang Mai, dass man mir diese Bestätigung nicht liefern könne, da der Architekt nicht zertifiziert sei.  

Es blieb mir nichts anderes übrig als einen zertifizierten Energieberater hinzu zu ziehen. 

Energieberater:

Gefunden hatte ich sehr schnell jemanden und sandte alle Unterlagen, die ich bisher hatte. Heraus kam, dass unser Haus die Kriterien eines KfW-55-Hauses nicht erfüllt. Wir waren erstmal bedient. Zum Glück haben wir es schriftlich fixiert, dass die Baufirma uns ein solches Haus hinstellt. 

Das Problem ist, dass wir keine Dämmung wollten, sondern alles über eine dickere Außenwand in Verbindung mit einer Erdwärmepumpe hinbekommen wollten. Aber anscheinend sind die Kältebrücken, d.h. Verbindungen Wand zu Dach oder auch die Fenster- und Türöffnungen, das Problem, das den Primärenergiebedarf bzw. den Transmissionswärmeverlust über die Grenzwerte steigen lässt. Schweren Herzen haben wir uns dazu entschieden, doch nur eine 24er Mauerstärke mit einer 12er mineralischen Dämmung zu nehmen, um dem Haus von außen eine geschlossene Hülle zu geben.

Zurück zur Energieberaterin: Sie machte mir deutlich, dass sie eigentlich keine Lust auf dieses Projekt hätte, aber mir dennoch ein Angebot übersenden wollte. Beim Rückruf vorgestern machte sie es noch deutlicher. "Haben Sie ein anderes Opfer gefunden?" Oder "wenn Sie niemand anderen finden, der Ihnen hilft, können Sie sich nochmal melden." Vielen Dank und tschüss. Zum Glück gibt's ja mehrere Experten. Einfach die nächste auf der Liste unter www.energie-effizienz-experten.de genommen und angerufen. Und siehe da. Die Online-Bestätigung scheint kein Problem zu sein. Der aktuelle Stand ist nun, dass wir auf die neuen Berechnungen der Baufirma warten, damit ich sie der Energieberater in schicken kann.

Ich hoffe, ich komme jetzt wieder öfter dazu, diesen Blog zu schreiben. Bis demnächst.